8月12日，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国邮储银行纷纷发布存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR的公告。8月25日起，这些银行将对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。然而，还有很多人是一头雾水，不知道这个业务到底是什么，为什么要转换，以及为何要转换。记者采访银行、中介等相关业内人士，就固定利率和LPR给读者分享解释并支招。
【调查】
选固定还是浮动?还有市民在观望
根据央行规定，存量浮动利率住房贷款定价基准转换工作3月1日启动，于8月31日截止。目前转换工作进展如何?记者近日了解到，受多种因素影响，各家银行线上咨询的人很多，但还有相当一部分人还没有完成转换，仍在观望之中。
记者随机采访了几名贷款人，近半数的人表示，早就收到了银行的短信通知，但由于对新的定价基准还不是很了解，所以目前并没有办理转换业务。一位已经还款两年半的购房客户张先生表示，自己有点纠结，听不少人说选择浮动利率比较沾光，但是对于这只有一次的机会，还是要慎重一点，再等等看。
另外一位购房者老孙则表示自己已经咨询过银行的朋友，因为当年贷款时享受了七折利率，而且现在就剩下10多万元的房贷没还清，一算账感觉还是以前执行的折扣利率更合适，就选择了固定利率。在随机采访中，只有一位贷款人表示自己已经在手机银行上完成了房贷利率的转换，看到最近LPR一直在下调，他就选择了“LPR+浮动利率”的模式。
【分析】
什么是LPR?
那么究竟什么是LPR?
LPR可谓是2019年，甚至2020年最为火热的年度热词，全称为LoanPrimeRat，意为贷款基础利率，是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率的基础上加减点确定。简单来说，“LPR”是指由18家银行共同报价，去掉一个最高利率，去掉一个最低利率，再来取平均值的平均利率。
以前的利率都是央行统一确定基准利率，各家银行在基准利率的基础上，确定贷款利率上下浮动标准，由此得出你的执行利率。
未来所有房贷，都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌、是增是减，都要视LPR利率而定。
必须做选择是否转换吗?
是的，必须要转换。
简单说，你要和银行重新签贷款合同，选择新的房贷利率方式。
选择一是固定利率，选择二是一年一变的浮动利率。二选一，必须选，选了不能反悔，不能重选，选了之后伴随你到贷款还清。
选择固定利率：一旦选择，在未来20或30年的还款周期里，房贷利率都保持不变。
选择一年一变的浮动利率：房贷利率每年都可以调整一次，如果当年最新的LPR利率下降，房贷利率也随之下降。
固定or浮动，如何选?
对购房者来说，选择固定利率好还是LPR浮动利率好?
其实两种还贷方式各有优势。固定利率，每个月的房贷利息是固定的，相对稳定。
选择了浮动利率，每月的房贷利息有高有低，但高低之间不会相差很多。另外，自2020年开年以来， LPR是呈现下降的趋势的。无论是一年期还是5年期以上的LPR，LPR都是不变或者是下降零点左右的百分点。所以如果你认为将来的LPR仍有下降的空间，那么你可以选择LPR浮动利率。
那到底要不要换呢?这个问题见仁见智，要综合考虑你现在的还贷利率，还要综合考虑未来LPR的发展趋势。经济不好的情况之下，LPR有可能下降，这个时候选择LPR作为还款依据，比现在的固定利率会低，每个月还款会比现在少。反之在经济形势一片大好的情况之下，LPR有可能上升，选择LPR作为还款依据，就有可能比现在的固定利率还高，每个月还款金额比现在多。
最终选择哪种房贷利率的计算方式，都要结合自身的实际情况来决定。LPR浮动利率因为是根据18家银行的利率计算的平均值，因此对还款人来说更能体现出公平性。固定利率因为不涉及到利率的上浮或者下降，所以即便是浮动利率上升了，选择了固定利率的人也不受到影响，因此更加稳定。
还有一位不愿具名的业内人士建议：目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋。回顾一下2019年8月以来LPR的变化情况：5年期的LPR利率也是在持续走低的，从这个角度更倾向建议选择一年一变的浮动利率。但最终还是要根据客户自己的情况来选择。如果追求稳定，可以选择固定利率，永远不变。如果你认为接下来是降息通道，就选择一年一变的浮动利率。
无论选择LPR定价还是固定利率，按揭客户最好尽快完成转换。
打折的利率转换为LPR还有折扣吗?
房贷转换LPR如何计算?央行给出的原则是：“等价转换，转换时点利率水平保持不变”。也就是你之前的利率是多少，转换成LPR后利率还是多少，并没有变化，有区别的是计算方式变了。
打折的利率转化后还有折扣吗?如果以前的利率是打折的，换算成LPR之后，折扣依然存在。加点的数值可以为负数，原来享受的折扣依然存在，并且伴随整个还款周期，加基点数值都不变。
LPR降了，房贷是否立刻减少?
在2020年，房贷利率将会保持不变。
2019年的实际房贷利率是多少，换锚之后仍旧保持多少，这是央行反复强调房贷不会变化。从2021年开始，房贷利率一年可以调整一次。可以每年1月1日调整，也可以自己跟银行约定一个月份。
【实操】
如何转化：线上操作很方便
在中国建设银行广安大街的一个网点，记者了解到，已经有不少客户前来办理房贷定价基准转换。一名客户经理表示，银行推荐通过网上银行和手机银行办理房贷定价基准转换业务，手机银行首页就有“贷款”入口，点开就可以看到“房贷利率转换”。
记者点开手机银行体验发现，整体流程比较简单，贷款人只需进行两次选择。一是选择调整方案，即选择“LPR+浮动利率”或者“固定利率”。LPR+浮动利率是依据利率调整日前一个工作日的LPR利率加减相应的点数，所加减基点在贷款剩余期限不变;而固定利率则是将利率定价方式固定下来，在合同剩余期限内不变。二是选择重定价日期，可以是每年的1月1日，也可以是合同的贷款放款日。记者试着选择“LPR+浮动利率”方案，点击确认后，系统显示出利率加减的点数，并再次给出提醒：“定价基准只能转换一次，其后不能再次转换。”
客户经理介绍说，如果不能线上进行操作，客户可以带着身份证、银行卡、房本和借款合同，到贷款银行网点办理转换。
提醒：两种情况不需要转换
办理LPR定价基准转换，只剩下最后半个多月了，有房贷的人要确定好自己的转换方式。
需要注意的是，有两种情况不需要转换：
公积金贷款，包含组合贷中的公积金部分，不需要转换。
房贷在2020年12月31日之前还完的，不需要转换。
按照五大行12日发布的公告提醒，如客户希望自行办理，可在2020年8月24日(含)前，通过手机银行、网上银行和网点的智能柜台完成转换。贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。如客户不希望批量转换，可在2020年9月1日至2020年12月31日前往贷款经办机构协商处理。
