“受新冠肺炎疫情影响，集团个别项目进行折扣优惠，因此销售结转对毛利率下降有所影响。”在8月18日举行的中期业绩会上，时代中国(01233.HK)董事会主席岑钊雄表示。
17日晚间，时代中国公布上半年业绩，期内集团营业额149.25亿元，同比下降约6.4%;公司拥有人应占利润15.37亿元，同比下降约3.6%;核心净利润18.299亿元，同比增长约1.3%;毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%。
除去疫情影响，时代中国上半年没有实现城市更新项目的转化，因此没有获得相应收入;销售结转项目多位于毛利率较低的区域，如江门、鹤山等，毛利率较高的产品收入确认比例也较去年同期有所下降。
时代中国盈利缩水，是疫情下众多房企的缩影，截至目前，有开发商盈利同比已跌去七八成之多。因深耕大湾区市场、旧改项目储备充裕，时代中国抗风险性尚可。其管理层表示，继续看好国内楼市，有信心完成全年目标。
全年销售目标不变
时代中国成立于1999年，为香港联合交易所上市企业，公司总部位于广州，多年来持续深耕珠三角地区。据时代中国发布的2019年度业绩数据，2019年，时代中国销售额783.6亿元，在克而瑞中国房地产企业销售排行榜中排名第38位。
作为还未跨入千亿大门的房企，时代中国仍有规模诉求。时代地产上半年合同销售约325.7亿元，总建筑面积约为234.2万平方米。按823亿元全年销售目标计算，该公司已完成39.57%。
从业绩贡献看，粤港澳大湾区占大头，整体贡献占比近87%，其中佛山、广州排名前两位，销售额占比分别为29%、25.6%。“上半年4%左右的销售额增速是可以的，集团有信心完成全年销售目标。”岑钊雄表示。
相较于受疫情冲击严重的房企，时代中国半年业绩表现尚可。以北京城建(600266.SH)为例，上半年该集团实现营业收入34.38亿元，同比下降45.1%;实现归属于上市公司股东的净利润2.52亿元，同比下降78.81%。
聚焦商业地产市场的太古地产(01972.HK)，上半年营业收入65.51亿港元，同比下滑13%。撇除投资物业估值变动后，公司股东应占溢利37.53亿港元，同比下滑80%;每股盈利0.64港元，同比下滑80%。
小房企生存空间同样表现不佳。上半年，卧龙地产(600173.SH)实现营业收入4.86亿元，同比下降38%;实现营业利润1.71亿元，同比下降40.9%;归属于上市公司股东的净利润1.31亿元，同比下降41.76%。
“千亿级房企往往是全国布局，而时代中国无论是销售还是土地储备情况，都聚焦在粤港澳大湾区——位于大湾区的土储占比近90%。”岑钊雄称，集团已完成第一个阶段的业务布局，在这个区域大概率可做到1100亿元的规模。
与此同时，时代中国逐步向外扩张，布局中国高增长地区，如西南区域的成都，华中区域的武汉、长沙，以及以杭州为代表的华东区域。截至2020年6月30日，集团总土地储备约2180万平方米，足够未来三至五年发展所需。
虽然房企业绩受到疫情极大冲击，但岑钊雄仍看好下半年及未来中国楼市，并认为房地产仍是国内经济增长的重要基石。“企业也不希望杠杆太高，城市分化下，楼市局部会有亮点，发展更快、更活跃的地区，房价会有所上涨。”
其他房企管理层表达了类似看法。在2020博鳌房地产论坛上，旭辉控股(00884.HK)董事局主席林中认为，从2018年开始到2037年的20年，中国房地产将迈入平稳增长的时代，房地产企业要顺势而为、与时俱进。
以城市更新撬动土储
8月18日，广东惠州仲恺陈江街道白云山片区，一宗城市更新地块以底价5.7亿元成功出让，竞得人为惠州市时代恺悦房地产开发有限公司(时代中国)，楼面价为1096元/平方米。
这是时代中国最新一次拿地动作。据克而瑞数据，时代中国2019年拿地金额、销售金额、土储货值分别为233.97亿元、783.6亿元、3370亿元，在TOP50房企中分别位列第41、38、39位，该集团今年正逐步加大拿地力度。
据时代中国管理层介绍，截至2020年6月底，时代中国分别于佛山、长沙以及东莞购入7幅地块，土地收购成本总额约为42.64亿元。值得注意的是，时代中国的拿地渠道更多专注于城市更新项目，以降低土储成本。
7月28日，位于广州黄埔科学城的两宗宅地入市竞拍，总用地面积为12.38万平方米，最终两宗地块均由时代中国以底价摘得，总成交价为67亿元，这两宗地均涉及旧改项目。
岑钊雄称，“房企未来持续发展很大程度和土地储备、获得土储的能力有关，也和公司整体经营能力、风险把控能力有关。”他认为在风险可控的情况下，时代中国不需要用非常极端的方法扩张。
实际上，随着房企融资环境逐步收紧，最大程度发挥资金效用、低成本拿地是不得已而为之。贝壳研究院数据显示，上周房企境内外融资(含计划)金额约254.8亿元，融资金额环比下降16.9%。
以杠杆撬动规模越来越难，国内又对建设用地供应实行较严格的管控制度，大型城市通过新增土地、新建房产实现扩张的道路越走越窄，对楼市存量资产进行更新盘活成为推动城市发展的必经之路。
截至2020年6月30日，时代中国城市更新项目总数超过150个，潜在总建筑面积约5200万平方米。岑钊雄表示，今年集团预计有10个项目将转化出来，总建筑面积200多万平方米，货值大约为700亿元。
年初，时代中国曾表示，今年将拿出250亿元至300亿元的资金购置土地。“未来拿地预算的整个策略没有改变，依旧会优先选择城市更新项目，在当前已布局区域寻找机会，聚焦大湾区城市更新项目。”岑钊雄表示。
与此同时，时代中国还谋求借产城业务获取土地，截至2020年6月30日，佛山爱车小镇和创客小镇两个产城项目已落地，总建筑面积超过120万平方米。产城业务模式成功落地，也将为其业务增长带来新动力。
时代中国上半年一直试图降低融资成本。期内发行境内公司债63亿元，加权平均成本5.4%，较原债务降低2.7个百分点;发行银团债折合2亿美元，融资成本5.7%，较原债务降低近1个百分点。
报告期内，时代中国的净负债比率71%，现金及银行结余总额345.33亿元，较去年底增加17.9%，且是短期负债的1.4倍。
集团首席财务官牛霁旻在上述业绩会上表示：时代中国总负债587亿元，一年内到期的短债241亿元，占比41%。从短债构成来看，超90%是境内外公开市场的公司债，目前均已完成置换，暂时没有短期到期债务偿还压力。
