深圳地产企业星河控股旗下无主板上市平台的局面将打破。

1月14日早间，星盛商业管理股份有限公司(下称“星盛商管”)发布全球招股公告。

公告称，拟全球发售2.5亿股，其中香港发售2500万股，国际发售2.25亿股。每股发售定价3.2港元-3.88港元，至多募资9.7亿港元。公司股票预计1月26日正式在港交所上市发行，股票代码06668.HK。

星盛商管正是星河控股设立的全新上市平台，它目前已间接全资持有星河商置100%股权。这也是继2019年8月从新三板摘牌后，星河商置登陆港交所。

星河商置历经红筹架构调整，其控股股东为黄楚龙，通过其家族信托持有80%的股份，其次子黄德林持有20%的股份。

已过花甲之年的黄楚龙也借上市完成了商业服务运营板块的交班。37岁的黄德林此前于2019年9月，获委任为星盛商管的执行董事兼董事会主席，主要负责整体业务发展、制定及实施业务策略。此次上市交棒，也被视为地产二代走上台前的又一实例。

此乃星河商管二度冲刺港交所。2020年1月，星盛商管向港交所首次递表，却未能在六个月的时效期内收到通过聆讯的回复。首战折戟第三天，7月20日，星河商管再次递交招股书，冲击IPO。

招股书披露显示，星盛商业是大湾区的商用物业运营服务供应商，已全国布局。公司主要运营包括城市型购物中心“COCO Park”(以城市消费者为目标)、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”(以购物中心五公里范围内的消费者为目标)、社区型购物中心“COCO Garden”(以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标)以及高档家居布置购物中心“第三空间”。

根据中指院截至2020年第三季度的排名，星盛商管在深圳的运营中购物中心数量、运营面积分别位列第一名、第二名;在粤港澳大湾区分别位列第四名、第七名。整体实力在商业地产中位列十名左右。

与不少物管企业类似，星盛商管目前阶段收入高度依赖母公司星河控股。

2020年前九个月，星盛商管实现收入3.06亿元、实现持续经营利润9014万元，分别较去年同期增长6.7%及14.3%。其中，依靠母公司及其关联方的收入为2.65亿元，占总营收的86.6%。这一指标近三年来始终保持在80%以上。

招股书显示，2017-2019年，星盛商管的整体毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%;截至2020年第三季度，星盛商管的整体毛利率提升至55.2%，远高于行业30%左右的毛利率水平。

其中，品牌及管理输出服务的贡献最大。2017-2019年间，星盛商管品牌管理输出服务毛利率分别为68.1%、66.9%、67.0%，截止2020年第三季度，这一数字已高达74.2%。

对此，星盛商管指出，毛利率于过往绩记录期间维持相对较高水平，部分由于公司大部分收入及毛利产生自大湾区(尤其是深圳)。

2017-2019年间，星盛商管产生自大湾区的收入在收入总额中占比分别为90%、87.5%、88.9%，2020年第三季度降至80.5%;同期，产生自深圳的收入在收入总额中占比整体保持在80%以上。

紧随上市融资渠道打通，加速向大本营深圳以外的区域进一步拓展，星盛商管的毛利率或将逐步下行。

此外，星盛商管的负债率也值得关注。

数据显示，2017至2019年，星盛商管的资产负债率分别为59.6%、52.2%和87.9%。同期，其流动负债总额分别为1.49亿元、1.82亿元、1.92亿元;现金及现金等价物分别为8174.9万元、8686.2万元、1.34亿元，无法覆盖流动负债。

截止2020年第三季度，星盛商业负债率下降至68.1%。相较上市物管企业而言，其负债率仍处在高位。

作为一家业务涵盖地产、金融、产业、商置、物业的综合性投资集团，星河控股目前仅一个新三板上市平台智善生活(836397.OC)。主板上市平台的破冰对于星河控股来说，无疑算作一个新的发展节点。