在疫情背景下，2020年房地产行业在一季度受到较大冲击，后进入快速恢复期，房地产市场各关键指标表现出较强韧性。2020年中国房地产销售额突破17万亿元，较2019年的近16亿元相比，全面刷新历史纪录，房地产开发投资也是首次超过14万亿元;销售额与销售面积最高的一个月，刷新了历史最高纪录。进入2021年1月，农历新年年关将至，一线城市的房价也如脱缰的野马，涨疯了!

在上海，有的新房项目开盘验资2000万，还需要排队摇号。二手房市场，2020年12月成交创下3.9万套新高，也是2016年以来的新高。在北京，海淀著名学区房蜂鸟家园单价调涨厉害，同一房源不到一个月的时间单价高出1.7万。在深圳，华润城润玺单价13.2万/平并没有吓到大家，依然几万人涌入抢房。在广州，珠江新城的豪宅市场，单价、总价的天花板均被击破。

此前不久，国家统计局发布数据显示，2020年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%。二手房方面，截止去年12月底，深圳同比上涨14.1%，广州同比上涨7.5%，北京和上海同比上涨6.3%。数据还显示，2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1-11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。

从目前看，楼市的活跃度明显提升，部分核心城市2021年一季度房价继续上涨的趋势依然持续。不过，在「房住不炒」政策的引导下，根据「一城一策」的要求，全国各地将陆续出台相应的房地产因城施策、限价限售等市场调控政策。而且三道红线监测房企扩大到30家，央行的房贷新规，楼市的的利空消息一直也不少，一线城市当然也不能独善其身。

一线楼市升温明显调控悄然而至

一线城市一向是全国楼市的风向标。国家统计局日前发布的2020年12月70个大中城市房价变动情况显示，一线城市房价出现年末「翘尾」行情，优质学区房成为领涨的主力。

深圳楼市走过「魔幻」的2020年，进入2021年深圳新房市场再次被前海的「网红新盘」搅动。不仅是深圳，粤港澳大湾区的龙头城市广州，楼市也走出了「翘尾」行情。据上海易居研究院的统计，去年四季度一线城市的房价重新领涨，广州成为去年四季度表现最为活跃的一线城市。去年12月，广州新房和二手房价格涨幅均为0.7%，位居70大中城市次席。此外，北京楼市价稳量增，近日一则北京海淀学区房「一夜暴涨40万」的消息更是备受各方关注。另外一方面，沉寂了3年的上海楼市，在2020年迎来量价稳步提升，成交量一路攀升，尤其是2020年11月和12月上海楼市「暖冬」行情燥热，市场升温明显。

在周期性力量、疫情下避险与改善需求、抗通胀需求、旧改放量、公民同招教育改革、人才落户放松等多方力量综合作用下，形成了当前楼市的热度。而当前燥热的一线城市房价再度领涨，楼市调控也悄然而至。

1月21日晚，上海连夜出台楼市新政，从增加土地供给、打击「假离婚」购房、调整增值税征免年限、优先满足「无房家庭」购房等多方面加强市场调控，促进房地产市场平稳健康发展。与此同时，深圳也为去年的楼市新政打了补丁，没有购房资格的家庭成员将不能拥有房产证这一新规将堵住新政下绕道通过「假离婚」等渠道让没有购房资格的成员拥有房产的漏洞，继续防范通过「假离婚」来骗取购房资格。

此外，广州的楼市「热」也引起相关部门的注意，广州市住房与城乡建设局在本月初表示正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动。广州市天河区人民政府在1月19日公开了一封由天河区住房建设和园林局发布的《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信》。文中指出，中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价，散布虚假房源、虚假广告、虚假销售消息的，将依法查处，追究其法律责任。

另外，北京有著得天独厚的优势，各项资源丰富。疫情之后，北京房地产市场交易量集中释放，市场改善型需求明显增加。从全国房地产调控看，调控政策越来越细化和局部化。目前北京楼市政策调控力度仅次于深圳，后续尚未出台进一步调控政策。有市场分析认为，只要北京房价在相对合理区间，调控政策不会加码，但会细微调整如在限售以及购房条件上。

房企未来经营压力较大地产股持续走低

银河证券指出，2020年12月地产销售热度延续，全年销售表现超预期;12月土地购置面积增速反弹，溢价率回归下行;竣工单月数据波动仍在积极修复中;2020年全年地产开发投资具有强韧性，未来增速大概率放缓。当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低，房地产长效机制逐步成形，有利于板块价值重估。从全国范围来看，今年政策面预计保持稳定，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业，因此住宅开发行业、物业行业、经纪服务行业龙头股及优质成长个股表现仍然值得期待。

不过，有业内人士表示，虽然地产行业的各项估值均处历史大底，但2020年，地产股的群众基础、市场基础都在持续流失。市值反映的是企业未来价值，在金融环境全面收紧的背景下，目前地产行业的基本面还是偏弱。有机构表示，房企未来面临较大的经营压力，2021年的股价表现依然有压力。

市场方面，受短期受政策调控刺激影响，1月22日，房地产板块应声低开低走，板块跌幅达2%。截止午间，新黄浦(600638-CN)、南国置业(002305-CN)、奥园美谷(000615-CN)等股跌停，美好置业(000667-CN)跌超8%，珠江实业(600684-CN)、粤泰股份(600393-CN)跌超6%以上，阳光股份(000608-CN)、格力地产(600185-CN)、西藏城投(600773-CN)等多股亦大跌逾5%。