全国首个限购限贷松绑城市郑州楼市再放“救市”大招

近期，多地降首付、降房贷利率的消息频出，3月1日，郑州楼市再放“救市”大招。

3月1日，郑州市发布19条稳楼市措施，除了给大学生购房补贴、鼓励老人投靠家庭新购住房等措施外，最重要的一条是降低个人住房消费负担，不仅下调房贷利率，而且还放松首套房贷认定标准。

作为首个限购限贷全面放松城市，释放什么信号?要成风向标吗?业内如何分析?

全国首个限购限贷松绑城市

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》)。《通知》共分为五部分，分别从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出了十九条促进郑州市房地产业良性循环和健康发展的相关措施。

值得注意的是，在加大信贷融资支持方面，《通知》提出，降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

《通知》还提出，给予企业项目贷款支持。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

在支持合理住房需求方面，《通知》提出，满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

《通知》还提出，保障大学生在郑安居，对大学生在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

另外，对外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。

此外，《通知》还提出，推进安置房建设和转化，推行货币化安置、促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

为何是郑州

为什么是郑州?作为全国压力城市的缩影，此次政策出台的大背景不容忽视。

作为河南省会，郑州有着较强的人口虹吸能力，自2010年以来，郑州常住人口长期呈现正向流入的走势，根据七普数据，截止2020年11月，郑州常住人口达到1260万人。但与人口的良性表现形成鲜明对比的是楼市表现不振。

国家统计局数据显示，2022年1月，郑州新建商品住宅销售价格指数环比下降0.2%，同比增长1.5%;二手房价格环比下降0.2%，同比增长0.5%。

首先，郑州楼市常年处于供大于求的状态。从供求关系来看，2016年可以说是郑州楼市的分水岭。在此之前，需求持续释放，此后成交规模大幅上升后，郑州楼市便开始了漫长的回调。商品住宅成交规模逐年走低，降价促销、低首付等以价换量的策略层出不穷。2021年商品住宅成交面积仅为948万平方米，较2020年下降24.45%。

郑州面临较大的库存压力，今年1月郑州库存压力激增，狭义库存环比上涨25%，库存消化周期为21.9个月，环比增加2.8个月。在市场压力和去化压力下，市场上滞销房源特价房增多，整体市场信心不足。

此外，居民购买力水平受限也是楼市不容忽视的问题，目前，郑州楼市刚需属性较为明显，高端需求增长乏力，而是受限于居民购买力透支、经济增速放缓，郑州后续成交规模预计也很难再上新台阶。

对于郑州19条稳楼市政策出台的原因，郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，中央经济工作会议指出“要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。为贯彻落实会议精神，根据省委省政府决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，郑州市组织相关部门召开专题会议对房地产业会商研判，对当前面临的问题研究提出针对性举措。