进入2019年，国内房地产市场开始逐渐走出2018年的阴霾，不少地方的楼市都出现了"小阳春"，昔日冷清的土地也明显回暖。在融资端，随着政策的放宽，房企发债的动作也明显增多。
来自中国指数研究院的数据显示，今年1-4月房企融资规模近8500亿元。其中4月份，房企密集融资接近2600亿元。在融资结构方面，海外债占比为25.6%，成为房企首选的融资途径。
华创证券的研究报告亦指出，自2019年至今境内外债发行迎来井喷。截至4月23日，境内债方面，房企发债1659亿元;境外美元债方面，房企发债343亿美元，已经达到去年全年的72%。
趁热打铁，紧随着这股融资热潮，雅居乐也宣布了一项融资计划。5月28日，雅居乐发公告称，公司成功发行了一笔金额为6亿美元优先永久资本证券(高级永续债)。
低息新债置换高息旧债
与房企发债一般用于日常运营资金不同，雅居乐本次发行永续债主要目的是为了置换一笔2013年发行的永续债，金额为7亿美元。
据查阅，雅居乐曾于2013年1月宣布与汇丰、瑞银、摩根士丹利及工银国际订立认购协议，内容有关发行一笔7亿美元的永续债，2013年1月18日正式发行，并于每年7月18日及1月18日每半年期付息一次。
按照协议，自2013年1月18日起至2018年7月18日期间，2013年永续债年利率为8.25%;2018年7月18日起至2023年7月18日期间，年利率为适用国库券利率加7.463%。
据了解，截至目前，2013年永续债的年利率为10.215%，而此次新发行的永续债年利率为8.375%，对前者进行置换，不仅不会增加雅居乐的债务总额，同时可有效减少公司融资成本。
负债率位于同业较低水平
由于雅居乐此次发新债只是为了置换旧债，因此并不会增加雅居乐的债务总额。在回应记者关于雅居乐相关财务指标的问询时，该公司相关负责人指出：目前公司的债务水平健康，本次发行永续债是一次债务优化。
年报数据显示，截至2018年底，雅居乐资产负债率为76.14%，同比上升了2.68个百分点;净负债率也从2017年的71.4%升至2018年79.1%。
即便如此，雅居乐的负债率在行业中仍属于较低水平。乐居财经数据显示，百家上市房企资产负债率从2017年的77.72%增长到了2018年的78.9%，雅居乐的76.14%低于该平均值。另克而瑞数据显示，2018年TOP11-30的房企平均净负债率达到了101.27%，而雅居乐只有79.1%。
另外，雅居乐2018年底的现金储备达到451亿元，2019年到期债务为353亿元，现金储备可完全覆盖短期债务，加上未使用的600亿授信额度，由此分析，雅居乐资金链并不存在大的压力。
雅居乐方面表示，近期公司负债的小幅攀升主要是由于多元化的投入。据了解，近年来，在传统的地产主业之外，雅居乐近年来还先后布局物业、环保、房管等非房业务。
非房业务中，物业业务已经实现分拆上市，2018年实现营业额33.77亿元，同比增长91.8%;环保业务收入为6.14亿元，同比增长199.8%;环保业务的经营利润为1.97亿元，同比增长685.1%。房管业务也实现了当年成立当年盈利。
2019年，雅居乐投资计划达500亿元，其中在房地产方面的投资预算在400亿元左右，其它产业则是100亿元。雅居乐方面表示，这是根据公司当年销售情况决定的，投资金额占销售总额40-50%，是典型的量入而出。
稳步增长的房地产主业是雅居乐健康发展的主要支撑。2018年，雅居乐实现预售金额1026.7亿元，首次突破千亿。2019年销售规模将继续增长至1130亿元，31个新开售项目货值超过2000亿元，主要分布在华东、华南等区域。
得益于合理的土地策略，雅居乐2018年毛利率达到43.9%，远高于行业水平。未来，随着大湾区土地储备的释放，雅居乐的利润空间将进一步提升。
数据显示，截至2018年底，雅居乐在粤港澳大湾区持有土地储备约980万平方米，其中中山占比49%、惠州占比29%、广佛占比17%，总货值达1500亿元，土地成本约3300元/平方米，均价约13400元/平方米。此外，2018年雅居乐还签订了10个城市更新协议，主要集中在广州、中山、太原和郑州等地，土地储备充足。
对于海南限购对公司造成的影响，雅居乐表示，海南限购不仅有利于建立和完善海南房地产的长效机制，更有利于新时代下海南经济的健康持续发展。因此，从长期来看，对于雅居乐这种有志于持续深耕海南的企业来说是利好。尤其是随着自由贸易港、百万人才引进等政策红利的释放，海南作为13亿中国人唯一的一个热带海岛，会越来越有价值和发展前途。
此外，作为一家全国性房企，雅居乐在各地的均衡布局，也能有效规避单一市场变动带来的影响。据了解，18年雅居乐先后于京津冀、山东、长三角、海峡西岸等9大城市群增添30个新项目，新进入汉中、连云港、徐州等16个城市;并有针对性的在琼州、北海、漳州香山湾等沿海旅游城市获取了多个优质项目。18年，同样主打旅游地产概念的雅居乐云南区域预售金额超过了50亿元，同比增长了一倍还多。
