“5月以来，房企境内发债明显少了很多，可能在流量控制，但没有暂停。”6月19日，北京某券商信用债业务人士对21世纪经济报道记者表示，明显感受到监管放缓房企发债融资速度的意图。

此前监管审核速度较快，而5月份以来放缓明显，“有个小公募，目前卡在监管半个多月还没下文，以前一周左右就会放行。还有地产公司已有的额度可以接着发，但是新的还没批，在额度审批上可能也会放缓。”上述信用债业务人士表示。

房企发债放缓的大背景是相关政策的收紧。

5月17日，银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号)，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;5月底，21世纪经济报道记者独家报道，央行、证监会将联手对此前拿地较为激进的“地王”房企在公开市场融资加以限制。

“今年房企美元债发行比较火爆。”北京某关注企业海外发债的券商分析师对21世纪经济报道记者表示，在境内融资受阻的情况下，地产企业一般会到海外发行美元债，且融资成本较高，“市场需关注未来地产美元债相关政策是否会有所收紧。”

房企境内债券融资大幅减少

地产行业研究机构克尔瑞最新数据显示，5月企业发债规模大幅缩水，85家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，为2017年3月以来的最低值;其中境外债发行量74亿元，环比大幅下降87%;境内债发行量136.4亿元，环比下降37%。

锐减的原因，除了季节性因素外，还源于金融监管部门针对部分房企出台限制措施。

21世纪经济报道记者近日采访的多位券商地产债业务人士均表示，监管部门近期并未对这种限制措施做出说明，亦未对券商进行窗口指导。

“交易所那边的口径也和之前差不多，重点核查地王。”前述北京券商业务人士对21世纪经济报道记者表示，“监管肯定不会对地王企业‘一刀切’不让融资，而是通过控制流量的方式对部分房企在债券市场上的融资加以限制。”

“目前交易所公司债整体是让地产公司债处于借新还旧的状态。比如，批了额度以后，发行的时间窗口要求在旧债到期前半年至到期后三个月。”上述券商业务人士说。

需要注意的是，地产公司的融资情况正在面临分化。

国盛证券固收研究6月19日发布的研报指出，从发行结构看，2015年-2016年9月，AA房企债券占比大多在35%-45%之间，而2018年以来，AAA房企债券占比明显提高，在55%-65%之间，AA占比较小;从地产公募债平均发行利率看，2019年5月，AA+地产债平均发行利率较AAA地产债高出100BP以上，而AA地产债平均发行利率攀升至7.3%。

该团队认为，中低等级房企面临较大的偿债压力，而高等级优质房企债券借新还旧压力相对较小。

美元债发行火爆背后的隐忧

今年以来，地产美元债发行火爆。

综合各家研报统计数据来看，2019年前5个月，地产公司发行的美元债已达400亿美元左右，为去年全年发行量525亿美元的近八成。

中金公司研报指出，5月中资美元债发行规模总计132.46亿美元，较4月环比下降43%，主要受季节性因素影响，以及部分公司新发境外债券发行额度审批有所收紧所致。从行业分布来看，金融、房地产和城投发行金额占比分别为53%、17%和15%，其中，地产公司新发美元债明显缩量。这意味着，5月份地产美元债的发行规模约为22.5亿美元，与此前4个月接近百亿美元的平均融资额相比，大幅回落。

“今年地产发的美元债确实比较多，现在大政策环境是对地产公司融资做限制。从目前情况来看，发改委并未明显收紧地产公司海外发债，但接下来是否会收紧，尚不明确。”上海某合资券商人士对21世纪经济报道记者表示，今年是海外美元债到期高峰年，“单纯从到期续发债需求来看，今年发债的规模仍不小。地产公司能获得多少新增的融资额度就不好说了。”

6月13日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对地方国有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕666号)，要求承担地方政府融资职能的地方国有企业发行外债仅限用于偿还未来一年内到期的中长期外债。

此举意味着，部分城投公司海外发债将只能借新还旧，且可能有城投公司将退出美元债市场。

“类似的做法未来是否会复制到地产美元债上，是值得关注的监管动向。”前述北京某券商固收分析师说。