高科技企业林立的深圳，其实仍存在着不少“落后产能”。
仅以龙岗区为例，目前共有各类工业园区近900个，总占地面积80.5平方公里，其中老旧工业区就有373个，大多数始建于上世纪90年代，普遍存在环境较差、配套不完善、产业比较低端等问题。
近日，记者实地探访了深圳龙岗区的大运软件小镇和2013文化创客园。就在几年前，这两个园区都还是老旧工业厂房，通过就地升级改造，成为如今的新型产业聚集区。
深圳原副市长唐杰曾向21世纪经济报道记者分析，深圳面临着领先与落后产业并存的局面，前面的跑得越快，后面的拖得越远，并且占用了空间。
工业园区的改造，某种意义上倒逼了产业的升级。但即便是对于高附加值的科创产业而言，低成本的空间仍然重要，改造后如何运营，对政府、园区都是考验。
改造后纳税额激增
大运软件小镇的前身是荷坳社区莲塘尾工业区，由深圳龙岗区属国企产服集团统租20年，进行综合整治改造而成，占地约14.5万平方米，建筑面积约16万平方米，共包含独栋建筑75栋。
自2013年运营以来，截至2019年3月，大运软件小镇注册登记的商事主体有857家，其中入驻企业508家，包括59家国家级高新技术企业59家，创客团队349个，累计实现产值191亿元，纳税总额9.1亿元。
2011年，园区有各类工业企业90多家，生产总值2亿元，税收仅不足550万元。对比来看，改造后每年的纳税额大约是改造前的33倍。
改造需要投入，园区配套和品质提升后，租金也必然上涨。对于原社区居民而言，每年可获得5%的租金递增，而对于新入驻的企业，目前普遍的租金价格在40-60元/平方米，是以前的2倍还不止。
大运软件小镇党委书记宋俊平介绍，其实按市场价格也可以租到80元/平方米，但龙岗区政府的要求是提供优质低成本的办公空间，不允许租那么高。另外，龙岗区对国家高新技术企业、各类创新大赛获奖的企业、符合条件的大学生创新创业等都有补贴，算下来企业所承担的实际租金成本大约是20元/平方米。
2013文化创客园前身是一家港资的劳动密集型破旧厂房，占地面积2万平方米，被中南控股集团一次性买断了产权，但改造同样没有采取大拆大建的方式，仍保留着工业风的特点。园区负责人表示，这样一是为了迎合年轻文化创客的审美，二是改造成本比较低。
改造、招商完成后，到目前已有3年多的时间，文化创客园内入驻企业达到120家，其中80%以上是文创企业，初步形成“互联网+文化旅游、数字创意”两大产业链。2018年，园区年产值超过40亿元，纳税额接近2亿元。
不同于大运软件小镇，这一园区的改造由民营企业主导，租金按照市场价来制定，目前大约是每月70元/平方米。
园区负责人向记者介绍，差不多高出旁边的园区20元/平方米，但仍然保持了约95%的入驻率。
事实上，对于入驻企业而言，70元/平方米也并非他们最终承担的真正租金。实施“文化强区”战略的龙岗区，对文创类企业提供了各类租金补贴、优惠扶持基金、重点企业扶持、行业人才补贴等政策。
据2013文化创客园负责人介绍，120家入驻企业里，有六成以上已经获得了龙岗区和深圳市的房租优惠，连续三年可获得50%的房租补贴，由企业申请，然后政府直接拨款。
高租金也能高入驻
栽下梧桐树，如何引得凤凰来?
宋俊平告诉21世纪经济报道记者，城市招商引资，现在基本都需要靠土地或其他条件来吸引企业，大运软件小镇本身也是给企业优惠，用“做产业”的思维，而不是为了赚租金差价，企业“长大”后将来也会在龙岗落地。
某种程度上，这代表的是政府的逻辑，作为民营资本的改造方又是如何考虑的?
在2013文化创客园，运营方同样践行了一部分“让利”的思维。园区配套了一个3000平方米的众创空间，以每月大约35元/平方米的价格向创客开放，并在空间里配备了免费的公共空间以及创业服务等，为入驻个人或团队提供不超过24个月的孵化期。
园区负责人介绍，众创空间本质上也是为园区培养未来的潜在客户。
对于入驻园区的企业而言，除了直接可见的实惠，还有什么是重要的?
2013文化创客园的“高租金但实现高入驻率”或许能提供一部分答案。园区负责人向21世纪经济报道记者分析，之所以招商成绩比较好，一是因为对政策红利的转化落实得好，比如帮助入驻企业申请政府的文化企业租金补贴;二是配套和硬件环境占优;三是通过运营服务增强了园区与企业之间的粘性，很多租户是通过原来的租户转介过来的。
宋俊平也告诉记者，在大运软件小镇，引进的绝大多数是初创型企业，通过培育和孵化帮助它们成长壮大，这是很重要的部分。
一位企业家表示，产业园区改造升级的逻辑，在于顺应当地的产业基础，形成产业集群。而招商引资之后，如何让企业留得下，发展得好，这靠的是整个城市的综合营商环境。
另外一个问题是，产业升级后，原有的相对低附加值的企业去了哪里?
宋俊平说，一部分安置在了龙岗区的其他区域，另一些搬到了惠州、东莞等地。
但值得注意的是，这些改造主要解决的是办公空间问题，生产空间是另一个命题。21世纪经济报道记者从大运软件小镇获得的一份材料显示，目前小镇的可租赁物业出租率已达到100%，产业空间不足是这些企业普遍面临的难题，建议政府践行“工业上楼”新理念，建设集研发、办公、生产于一体的现代化高端产业载体，实现软件小镇“空间+产业”的再升级。
