中国网财经9月15日讯(记者 魏国旭)近期，又一家房企加入寻求债务展期的“阵营”。9月13日，合景泰富发布公告称，2022年9月到期两笔合计9亿美元债的交换要约已获本金总额约93%通过，2023年9月到期的7亿美元债交换要约获本金总额约91%通过，同意征求也获得通过。
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此前的9月2日，合景泰富宣布对公司一年内到期的三笔美元债券进行交换要约，并对其余公司2024年至2027年到期的六笔美元债券同时开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约，交换期限为9月2日至9月9日；给出的交换要约方案包括本金不折价、摊销比例高以及以高质量境外资产挂钩指标作为增信措施等。
上半年预售额262亿元
合景泰富寻求债务展期，与目前房地产市场整体融资环境未见有效改善密切相关。克而瑞研究中心的数据显示，8月100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%，没有境外发债。房企融资量已连续5个月环比减少。
此外，尽管各地调控政策有所放松，但由于行业信心恢复需要时间，房地产销售并未出现企稳向好迹象。国家统计局数据显示，今年1-7月商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%。而合景泰富的销售额更是近乎“腰斩”，上半年公司及其合营企业及联营公司的预售额为262.28亿元，同比下滑53.31%；预售建筑面积约为135万平方米，同比下滑52.9%。
由于房地产业务拖累，上半年合景泰富收入约84.7亿元，同比减少34.7%；拥有人应占溢利约4.35亿元，同比减少84.2%；按权益合并核心毛利率为18.8%，核心利润率为10.5%。
今年年初，合景泰富曾宣称，公司2022年全年可售货值达1600亿元。随着行业筑底，合景泰富的销售额同比下滑幅度有所收窄，前7个月累计销售额为309.89亿元，同比下降51.79%，而7月单月销售额为47.61亿元，同比下降幅度收窄至41.4%。
同时，合景泰富的产品布局多位于大湾区及长三角区域，一、二线城市的占比为90%，且不乏高端项目。在市场反弹中，这部分市场有望率先回暖。克而瑞在报告中也认为，随着市场修复，需求反弹或加速，去化预期走强，将带来更好的业绩表现，企业需紧跟市场动态，及时调整推盘节奏、制定有效营销策略抓住机会窗口。
不过，合景泰富在中期报告中表示， “保交付”为下半年工作重点，公司会在确保项目交付的同时，进一步提升品质。
投资物业租金收入9.16亿元
为应对房地产销售的压力，合景泰富在不断尝试“多元化”。
数据显示，目前合景泰富已经开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个；上半年租金收入增至9.16亿元，小幅增长1.7%；商场权益口径租金收入同比增长25%，写字楼租金收入同比增长16%。
克而瑞在上述研报中指出，通过十余年深耕，合景泰富商业运营已进入收获期，上半年购物中心、酒店、写字楼均取得较好的进展，增强企业造血能力；商业数智营销平台项目正式启动，未来将持续提升综合运营实力。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“对于同时具备房地产开发业务和投资物业业务的房企来说，多元化开发投资物业业务，将为企业带来可观的营业收入补充企业现金流。”
财务压力下，合景泰富也在出售物业项目回血，其中包括多座写字楼。中期报告显示，合景泰富于年初组建了大客户销售团队拓展大客户资源，以促进整售位于广州、北京、上海的部分非核心区域的写字楼。合景泰富认为，这些项目位于一线城市的副中心或新兴商务区，推进写字楼整售落地预计将带来稳定可观的现金收入，增强公司财务安全垫。
多管齐下筹资金
宣布寻求债务展期的前几日，合景泰富在中期业绩报告中披露了偿债情况。今年上半年，合景泰富累计兑付包括境内债券、CMBS及ABS 59.39亿元，以及境外美元债2.5亿美元，共计人民币76.19亿元。合景泰富还表示，目前公司正在持续获得银行新增融资，并且正在积极落实项目新增融资。
此前，为筹措资金偿还到期债务，合景泰富还出售了资产。7月27日，合景泰富宣布以现金代价13亿港元将持有的香港启德项目公司50%股权及股东贷款出售给龙湖。惠誉此前发布的报告指出，合景泰富在寻求写字楼的整体出售用于偿债，筹资金额约55亿-57亿元；今年4月，合景泰富已出售了位于上海的一栋写字楼，价格为13亿元。
即便如此，合景泰富面临的财务压力依然不小。截至2022年6月末，合景泰富负债比率由去年年末的79.2%提高至93.2%，现金及银行结余的账面金额为221.97亿元，半年内减少了约73亿元。同时，公司总有息负债768.65亿元，其中短期有息债务226.06亿元，现金短债比仅为0.98，不足以覆盖债务。
不过，合景泰富上半年经营性现金流净额保持正向，为38.07亿元。合景泰富在中期报告中强调，“当前，确保流动性是民营房企的重中之重。”但与此同时，公司也多次被曝出拖欠员工工资、农民工工资、第三方佣金等消息，为公司的流动性蒙上阴影。
交银国际在研报中指出，未来几个月为合景泰富的还款高峰，此外流动性正在趋紧，鉴于行业逆风，公司今年上半年取得融资现金流出70亿元，截至6月底现金余额降至222亿元，去年12月底为294亿元。交银国际认为，与其以大幅折扣出售优质资产，不如寻求延长期限甚至全面解决方案，为恢复正常营运争取时间，可能更符合股东利益，维持合景泰富“中性”评级，短期盈利前景疲弱，目标价下调至1.6港元。
