投资需谨慎，从来都不是一句废话。

股市如此，楼市同样如此。过去20年的房地产大牛市，让许多人以为只要是房子，就有了“只涨不跌”的属性。一轮房价上涨，增值收益超过了十年收入总和，也让许多人以为买房从来都很简单。

这显然是一种盲目的自信。事实上，买房，从来都与天分无关，也与努力无关，更与成功无关。只是碰巧遇上了房地产相对重要的时代，又碰上了资金最为宽松的时代，许多人依托初始资金获得了来自于经济模式偶然的馈赠。

谁都知道，这种经济模式不会长久，馈赠不会永远持续。当楼市进入下半场，楼市投资的专业属性越来越明显，风险越来越大。

还在闷头买房的人，在未来的五年内，肯定会自食其果。不管未来楼市走势如何，至少这几类房子，碰不都不要碰。

01

远郊区新房：灯都不亮，谈何投资？

一个夜晚连灯都不亮的地方，会有多大的投资价值？

夜晚灯不亮，意味着入住率不高，意味着基本没有租赁市场，意味着二手房市场极其寡淡。

这样的区域，即便购买之后房价随即上涨，想要靠出租回笼资金并不容易，想要快速变现同样十分困难，即便忍上五到十年，片区都未必能发展成熟。

这样的区域，一般存在于与一二线城市的新区和三四线城市的郊区。

中国的城市向来喜欢铺大摊子，新区规划一个接过一个，这些新区能在短短几年间创造出庞大的住房库存，但导流不了什么产业，自然带不动人口的真正导入。

没有人，什么商业配套都起不来，至于教育医疗等设施更是遥遥无期，靠什么支撑虚高的房价？

当然，如果你真有资金实力，拥有庞大的现金流，完全可以等上五年十年乃至更长时间，等待城市扩张到这些偏于区域，等待新一轮的地铁规划垂怜至此。或者期待另一次普涨，让新的接盘侠来品尝曾经的苦痛。

问题是，这样的区域少之又少，这样的机遇同样少之又少。尤其是楼市已经进入下半场，未来很难再有超级普涨的大行情，而楼市一旦盘整乃至下行，最先下跌且下跌最惨烈的就是这些区域。

远郊区的新房，居住不易，出租不易，变现不易，还要占用本来就珍贵的首套名额和贷款资格，未来还面临巨大的不确定性，千万不要将有限的资金投在高风险的地方。

当然，有两种例外情况：

一种是市政府跟随迁移的新区，行政中心容易带动形成新的市中心；

另一种是有强势产业导入的新区，最好是高新产业、金融业、高端服务业聚集区，不能是劳动密集型产业。

每个城市都可以对号入座，只消看看亮灯率，就会明白哪些地方能投资哪些地方是雷区。

02

无学位的老破小：未来谁来接盘？

老破小到底有没有前途，一直都众所纷纭。

简单来说，一二线城市无优质学位的老破小，未来风险比较大；三四线城市的老破小，无论有没有学位支撑，未来都会非常堪忧。

老破小最大的优势在于区位和教育，交通、教育、医疗相对成熟。但近年来，大多数城市中轴线向外拓展，部分城市政府部门直接向外迁移，由此导致老城区不断老化，无论是居住环境、居住质量乃至商业配套，都停留于多年之前。

几乎所有城市都喜欢铺大摊子，向外发展，城市边界可以拓展到五六十公里之外，却很少主动是大拆大建老城区。最大的原因当然是，拆迁成本高企，利益矛盾重重，远不如在新区平地起高楼来得容易。

所以，对于三四线城市来说，老破小基本没有未来。三四线城市土地资源并不匮乏，对于开建新区远比改造老城区更有积极性。更关键的是，三四线城市新房供应井喷，基本没有二手房市场，老破小的市场只会越来越收缩。

如果不是这一轮有货币放水支撑的棚改货币化，大多数三四线城市的老城区基本还会停留于十多年前的格局。

然而，棚改已经基本接近尾声。2019年的全国棚改规模相比去年大幅腰斩，2020年全国棚改即将进入收官之年。这意味着，三四线城市更新改造老城区的动力不复存在，老破小的未来更加堪忧。

一二线城市或许有所不同。一二线城市的土地存量越来越少，北上广深都已进入存量房市场，只能从老城区来找存量，因此无论是城中村改造还是旧厂房改造，都十分积极。

即便如此，由于中国房地产市值超过GDP4倍多，很少有城市愿意承受拆迁改造老城区的资金代价。拆迁量如此庞大，补偿规模如此之高，老城区的改造往往寸步难行。

所以，没有学区房概念的老破小，只会渐渐老去，价值越来越弱。

03

小产权公寓：超级投资大坑

熟悉的人都知道，凯风君一直都不鼓励投资商住公寓。

这不仅是因为公寓从来都不是住房市场的主流，而且公寓本身存在税费成本高、物业成本高、变现困难的问题，还时不时面临政策的打压。如此之多的不确定性，让公寓的价格优势荡然无存。

当然，一二线城市中心城区的公寓并非不能用于自住。但有两类公寓，无论投资回报率有多高，无论地段区位有多好，千万不要有任何心动的想法，因为等待你的不只是变现困难，很可能血本无归。

第一类是开发商自己持有的“以租代售”的长租公寓，第二类是集体土地上的无产权公寓。

这两类公寓价格往往都不到市场一半，而租金却与正常商品住宅几乎没有差别。换言之，租金收益率是正常住宅的两倍以上，由不得投资者不心动。

问题在于，这两类公寓都拿不到房产证，都不能用于抵押和出售，更不能用于落户和入学。它们往往都以租赁协议的方式存在，而租约长达20年乃至更多。

这就带来一个问题，投资者只能靠租金来进行缓慢变现，租金收益率再高，回款周期起码也要10年以上。想要进行变现，就只能依靠转让租赁协议，法律风险不是一般的高。

更大的问题在于，这两类公寓都被纳入严打之列。

对于企业自持商品房或长租公寓，“以租代售”明显违规，已被多地政府纳入严打之列。

早在2018年，杭州等地就出台规定，严禁长租公寓“以租代售”，项目不得分割、销售、转让及拆分抵押，而住房租赁合同期限不得超过10年，一次性收取租金不得超过一年。

“以租代售”本就名不正言不顺，按揭贷款、抵押贷款的路径也完全走不通，想要变现也存在法律上的风险，政策管制更是存在高度的不确定性，想要从开发商手中揩油，最终受伤的只会是自己。

另一类的无产权公寓，更是存在违建问题。

今年3月底，位于广州大石的We公馆被勒令拆除，这一公寓项目已存在四年之久，商铺食肆酒店和租赁房都正常运作起来，投资者回款回得不亦乐乎，丝毫未想到竟然迎来“被拆除”的厄运。

原因就在于违建。小产权房大多都涉及拆建，遑论根本没走任何正规法律程序的小产权公寓？

要记住这个简单的道理：任何商品，包括房子，便宜有便宜的道理，便宜同样还有便宜的问题。

04

东南亚炒房：一场击鼓传花的游戏

海外炒房，尤其是在发展中国家炒房，本质上是一场击鼓传花的游戏。

最具代表性的当属柬埔寨金边。前不久，一家中国开发商在金边打出了这样的广告标语：“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”。

这样的广告极具煽动性。深圳的发展一日千里，房价也水涨船高，说深圳是20年前的深圳，想表达什么东西，可谓不言而喻。（参阅《

这里是下一个深圳？别扯了

》）

问题是，柬埔寨的GDP只有200多亿美元，仅与广东韶关这样的普通地级市相当。当地人均GDP仅为1300美元，排在世界第154位，不到中国人均GDP的1/6，不到深圳人均GDP的1/20。而柬埔寨的支柱产业建筑业和房地产业、制衣业、旅游业、农业。

这样的地方想要发展成为深圳，谈何容易？房地产投资想要完成深圳式的超越，更是异想天开。

说到底，海外炒房热的背后，无非都是国人自己在玩击鼓传花的游戏。有一句话说得好：

中国炒房客：炒翻全世界，只赚中国人自己的钱!

海外炒房本身就有诸多风险。除了法治环境和经济生态的不确定性之外，不是所有国家房产都是永久产权，大部分国家则都有房产税，部分国家还有海外投机税和空置税，投资成本远远高过国内。

更关键的是，海外投资还面临愈发严峻的外汇管制，外汇向来被禁止用于投资房地产，如今地下换汇又被纳入强监管，海外投资一旦断绝了资金通道，击鼓传花的游戏如何维持？（参阅《三盆冷水，楼市……》）

发达国家倒还好，在发展中国家炒房，更像是一场博傻游戏。

发展中国家的房子的确便宜，但这种便宜是相对于北上广深而言的，如果与当地国民收入相比较，房价早已涨穿天际，早就没了基本面的支持，这样的局面靠什么维持？

05

结论

凯风君已经多次说过，投资从来不是一件容易的事情，购房尤其如此。

过去20年投资房产的成功，无法为未来的20年提供什么借鉴。以前可以闷头买房，说到底，是因为恰好赶上了经济高速增长的时代，在经济增长的时代又遇上了大放水，在大放水的同时又得到了政府对于房价的刚性担保。

如今，早已时转势移。经济进入新常态，居民收入增速不复以往，而债务却高居不下，居民杠杆率创出新高。人口增长态势逆转，劳动力红利不复存在，城镇化也已经进入下半程，而国际环境同样充满着不确定性。

这种背景下，任何投资都要谨慎再谨慎，更不用说一次性掏空“六个钱包”的房子了。

蒙眼买房的时代已经过去，请守好自己的财富，拿好自己手中的钱。