来源：财联社 作者：陈业

万科旗下“巨无霸”物管企业万物云，正式开启了上市进程。

日前，万科A(000002)公告宣布，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称“万物云”)到香港联交所上市。此项议案已通过董事会审议，董事会认为万物云境外上市后将会为其后续发展提供更好的资金保障和资本运作空间。

根据公告，万物云的发行方式为香港公开发售及国际配售，发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%。截至目前，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权，上市后仍将保持对万物云的控股权。

多位受访人士对记者表示，当前市场行情下，万物云上市后，能为其自身扩张及其他有意出售物业平台的企业提供更多交易机会，但同时，也将使得物管市场的巨头之争趋于白热化。

能否获得理想估值仍存变数

在物管企业估值较高点普遍下调之际，外界较为关注的问题是，万科此时分拆万物云上市，时机是否合适，资本市场能否给予万物云一个好的估值。

就上市时机问题，万物云CEO朱保全回复记者时表示，“恰逢其时”。

汇生国际融资总裁黄立冲指出，从估值上讲，当前并非万物云上市的最佳时机。但目前不少房企因资金问题被迫出售物管平台，如果万科云上市，将成为很好的收购平台，“预期未来房企出售物管平台时，普遍将卖得相当便宜。”

中物研协总经理杨熙也认为，没有及时上市的万物云，在面临这一波突然涌现的并购窗口期，可能会错过一些急需大量现金购买的优质物业标的。万物云应当及早弥补这一战略劣势。

值得关注的是，朱保全在今年10月份的业务交流会上曾表示，公司热衷以换股方式去并购，“如果是以真金白银去做收并购的话，最后钱还是会流入房企，这个钱并不能真正为物业公司所用，它只是一个资本动作。如果换股的话，就不一样了。”

在朱保全看来，早前与阳光城的交易就是最好的换股扩张的案例。今年8月，阳光城将旗下物业公司阳光智博100%股份，换取了万物云4.8%的股份。

不过，对于未来是否仍会选择以换股方式去拓展，朱保全并未正面回应。对此黄立冲认为，企业只有上市后才有更多的选择，“如果买家没有上市计划，不能及时套现，卖家一般不会要买方的股权。”

对于当前万物云上市能否获得较好估值的问题，黄立冲表示，在有国企背景背书情况下，资本市场给予万物云的估值应该不低。

杨熙指出，当前万科A静态市盈率才5.4倍，总市值2070亿元。如果分拆万物云上市，参照市场情况，万物云市值大概率会在1500亿元以上；以万科目前持有万物云63%股份计算，所持股份价值近1000亿元。

物管巨头规模之争白热化

万物云上市在为物管市场潜在收并购带来更多可能性的同时，也将加剧物管行业的巨头之争。

今年以来，在各地纷纷升级楼市调控、金融监管趋严等因素影响下，多家房企遭遇流动性危机，被迫选择出售物业平台“救急”。例如，蓝光发展、富力地产、花样年将旗下物管平台出售予碧桂园服务，当代置业将旗下物管平台出售给融创服务等。

据中指院数据统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

其中，仅今年第一季度公告披露的并购事件就达15宗，披露交易总金额约115亿元，超过2020年全年总交易额；并购标的估值水平在7.45x与26.9x之间，均值为12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。

在今年收并购市场上，碧桂园服务无疑是当之无愧的赢家。中指院统计数据显示，若按交易金额排序，截至2021年11月1日，今年碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32%，领先其他市场参与者。

不过，碧桂园服务董事长李长江近日与记者交流时表示，今年公司原则上大规模的收并购已经进行的差不多了，未来更需要的是收购小而美的企业来补充。“还是有不少上市物企找我们，但原则上我们都不接了，因为私有化退市很麻烦，有的物企本身也存在一定风险。”

相关数据显示，截至今年上半年，碧桂园服务的物业服务收费管理面积约6.44亿平方米，合同管理面积约12.05亿平方米(含三供一业物管、嘉宝服务；不含城市服务)。考虑到下半年该公司又收购了富力物业和彩生活核心资产，目前在管面积进一步扩大。事实上，此前碧桂园服务内部已定下5年实现营收超千亿的目标。

而万物云的数据还有待递交招股书之后才得以披露。但此前有市场数据显示，阳光智博和三盛物业板块并入后，万物云在管面积将会达到7亿平方米左右。

在碧桂园服务与万物云在管面积相当情况下，如恒大物业选择继续出售，最终将花落谁家或成为物管企业规模竞争谁将胜出的关键。恒大物业2021半年报数据显示，其在管面积约4.5亿平方米。