千亿销售目标重压下，禹洲地产大力举债溢价拿地逆市狂奔，祸不单行的是受疫情影响一季度销量下滑

在2019年度业绩会上，禹洲地产的创始人及董事局主席林龙安再度提到千亿目标，表示禹洲地产肯定“2020年将完成千亿规模”。

然而就在一个多月前，国际评级机构穆迪和标普分别将禹洲地产“Ba3”企业家族评级列入评级下调观察名单，以及将其长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”，展望负面。

《每日财报》注意到，禹洲地产早在2017年就喊出千亿销售目标的，但是纵观近年来禹洲地产的财务杠杆高居不下、盈利能力放缓、高溢价拿地等等种种隐忧，千亿之路并非坦途。

增速放缓 毛利率下降

根据财报显示，2019年禹洲地产完成合约销售额751.15亿元，同比上升34.13%，相比2018年的“未及预期”，取得了合约销售超额完成12%的成绩。

然而，销售增长的同时，2019年禹洲地产实现营业收入为232.41亿元，同比减少4.38%，净利润增幅降至个位数，同比增长约6.46%至39.67亿元。

值得注意的是，禹洲净利润的增长却大部分源于其出售附属公司所得。2019年，禹洲地产出售厦门、南京、合肥及天津的附属公司或其控股权。年报数据显示，其他收入及收益由2018年的4.97亿元大幅增加至2019年的21.68亿元。其中，出售附属公司获得收益约14亿元。

此外，2019年禹洲地产的销售及营销成本、行政开支以及其他开支三项数据大幅增长，吞噬了利润空间。根据年报数据显示，禹洲地产的销售及分销成本，达到6.59亿元，按年增长43.65%。而行政开支则上升到10.90亿元，较2018年同期增长79.92%。此外，其他开支中，禹洲还计提了1.89亿元的商誉减值，导致期内开支成本同比激增490%，达到3.10亿元。

另外，《每日财报》通过梳理发现，2014年~2019年，禹洲地产合约销售金额分别为120.13亿元、140.18亿元、232.57亿元、403.60亿元、560.29亿元、751.15亿元快速扩大。

但从增长率来看，2015年~2019年，禹洲地产合约销售金增长率分别为16.69%、65.91%、73.54%、38.82%、34.06%，在2016年和2017年的高速增长后，其合约销售规模增长正在减缓。

与此同时，禹洲地产在这几年间不仅净利润下滑，其毛利和毛利率亦下降趋势明显。从2016年至今，禹洲地产的毛利率则分别为36.27%、35.4%、30.72%、26.21%，已连续4年下滑，尤其2019年，禹洲地产毛利约为60.92亿元，相比2018年减少约18.42%。

溢价拿地 负债率上升

近几年禹洲地产一直在努力向千亿规模进击，拿地自然是第一步，多地土拍市场均有禹洲地产的身影。

数据显示，2019年上半年，禹洲便以141.3亿元权益地价获得14宗地块，且大部分土地均为溢价成交，溢价率超过30%的逾6宗，其中亦不乏溢价极高的土地。

例如，2019年3月公司以27.3亿元摘得安徽合肥包河区S1901地块，溢价率达121%;2019年5月，6亿元摘得的成都锦江区三圣乡华新村24亩宅地，溢价率高达134%。

溢价拿地给禹州地产带来最直接的影响就是其不断攀升的负债规模，禹州地产的财务杠杆始终维持在80%之上居高不下，2019年总负债已飙升至千亿以上。最新数据显示，报告期内，禹洲地产的总资产为1464.35亿元，总负债1177.08亿元，净资产287.28亿元，资产负债率80.38%，净负债率为65.64%。

另外，疯狂溢价拿地的同时，禹洲地产加大了发债力度以融资“补窟窿”，然而融资成本也随之增加。2019年其融资成本达7.12%，较上一年的6.02%上升了1个多百分点。根据统计数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%，相对来说，禹洲地产的融资成本已处于行业平均水平之上。

不难发现，禹洲地产对债券融资依赖度越来越高，数据显示，2016年~2018年，禹洲地产的债券融资占比分别为21.35%、47%和49.37%，其中加上2020年1月7日发行的美元债，禹洲地产当前未结清的美元债规模达56.45亿美元。

值得注意的是，2019年禹洲地产的公司债券、计息银行及其他借款均出现不同程度的下滑，而优先票据却激增201.57%。同时由于近几年禹洲地产营收增速明显慢于拿地及销售增速，其存货周转率也接连下滑。

千亿销售目标重压下，禹洲地产大力举债溢价拿地逆市狂奔。但是其2020年一季度的表现并不乐观，受到疫情影响，禹洲地产累计销售金额为103.62亿元，同比下滑5.81%，仅完成千亿目标的10.36%。