《中国经济周刊》 记者 杨琳

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经过高速城镇化发展，我国目前城镇化水平已经超过60%。城镇化发展进入下半场，城市更新也抛弃了大拆大建，转向对存量的提质增效阶段。

“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

2021年8月，住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》也提出，坚持划定底线，防止城市更新变形走样；坚持应留尽留，全力保留城市记忆；坚持量力而行，稳妥推进改造提升。

当城市存量更新渐渐“常态化”，特别是在消费群体更替、疫情等各种影响下，城市更新的步伐进入加速阶段。如何让城市更新焕发商业价值成为备受关注的话题。

簇桥街道微更新效果图

何谓城市 “微更新”？

11月中旬，成都市武侯区簇桥街道木鱼庙老旧街区改造已进入收尾工作，草地已郁郁葱葱，墙面上崭新又具有时代感的标语展示着未来的构想。这便是成都市一处城市微更新项目场地。

这样的微更新项目在这两年迅速席卷了国内各大城市。其实，城市微更新项目悄然兴起，与中国城镇化发展进入新阶段分不开。

在今年9月的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长姜万荣介绍，2021年，我国常住人口城镇化率达到64.72%，建成区面积达到6.2万平方公里。

中国城镇化率已超过60%。随着核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺成为现实，城市更新、建设的重点转入对存量的提质增效阶段。

在此背景下，成都市委城乡社区发展治理委员会落地实施“社区微更新”，回应群众对生活品质、环境不断提升的需求，如春风化雨般，让老旧城市焕然一新。

“微更新”是指按照循序渐进的城市更新理念，以群众需求和参与为导向，对城市品质不高、长期闲置、利用不足、功能不优的微型公共空间和老旧建筑进行改造提升，推动城市存量空间的活化与利用，唤醒城市文化记忆。

根据现在众多城市的探索，“微更新”的意义早已突破了把某个角落改造成花园的局限，而是拓展更多可能性。比如，北京在老城胡同中进行社区营造实验，上海提出，“街道是可漫步的、建筑是可阅读的、城市是有温度的”。可以说，“微更新”既是空间改造，也可以是市民生活方式的重塑。

城市商业正在弃 “重”转 “轻”

城市微更新单个项目资金投入不大但数量多的特点，吸引了大量社会资本关注，猛犸市集便是其中之一。2020年，成都市武侯区簇桥街道办事处率先和国内知名文旅产业运营平台猛犸市集签署了城市微更新项目——木鱼庙文创潮集空间。据猛犸市集相关负责人透露，簇桥项目计划总投资额为千万元级别。

通过放弃重资产、重投入、充满不确定性的全面改造模式，更多企业的运营业务正在从“重”转“轻”。在“防止大拆大建”的背景下，老旧建筑在区位上有不可再生性。“我们可以通过购入资产实现自持，从而让花了大力气实现的场地和空间增值，长期锁定在公司资产的增值上。”猛犸市集负责人任鑫力说。

投资方可拿下小区物业运营权，或通过规模积累实现融资上市，从而平衡收益。这种长周期、低回报的财务模式更加考验场地运营能力、招商整合资源能力，以及理解市场和客户的能力，也给深耕细分市场的文创运营企业更多成长和发挥的空间。

运营、内容、IP相融合

“要激活城市更新内生动力。居民是城市生活的主体，也是微更新的主体。可以通过建立社区互动平台及‘工作坊’模式，形成完善科学的沟通机制。实践中，可以通过决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的思路，汇聚民智，凝聚归属感。”对于城市微更新，大连工业大学艺术设计学院副院长高家骥曾撰文表示。

从目前城市发展速度来看，城市更新既涵盖老旧小区改造，又包括商业空间的焕新，还涉及房屋租赁、工业厂房改造等领域，更像是传统房地产开发周期的延伸。

木鱼庙老旧街区是猛犸市集着手运营的标杆项目，项目依托成都武侯区簇桥街道老旧街区——木鱼庙街打造首个常态化运营的文创潮集空间项目，为周边年轻人群、文艺人群提供休闲打卡、艺术交流、联合办公、旅行创业等功能业态服务，也将介入社区文化服务，配套运营。

据悉，武侯区簇桥街道积极响应成都市政府关于成都城市有机更新的新政策。上述微更新项目从立项到开工，簇桥街道工作人员不断和投资企业共同摸索推进，根据政策寻找项目开展的突破口，在项目筹建期间先后迎来北京、重庆等相关政府代表考察观摩。

任鑫力也不止一次提到其摸索的“簇桥模式”：“首先是‘三社’，社区文化、社区公益、社区商业。目前已引进香港知名社工组织加入，同时联合重庆鉴正伟业商管集团打造社区。其次是‘三新’，新业态即业态内容上为老字号美食、新锐餐饮、复合型消费空间；新场景即更新后作为步行街区，引入党建有声设备，打造党建引领基层社区治理的标杆；新消费即潮玩品牌、跨界消费、线上线下融合消费。”

不难看出，现如今城市更新的核心能力需要运营、内容、IP相融合。城市更新接下来的方向之一，便是朝着这个方向推进。

（本文刊发于《中国经济周刊》2022年第23期）

2022年第23期《中国经济周刊》封面